Avec la baisse discontinue des rendements des fonds en euros, de plus en plus d’épargnants se tournent vers des solutions » alternatives « , offrant à la fois un rendement attractif (5% en moyenne) et un faible niveau de risque. Pour générer des revenus complémentaires ou préparer sa retraite, les SCPI présentent plusieurs avantages. Cependant, avec plus de 100 SCPI disponibles sur le marché français, choisir la ou les bonnes peut s’avérer compliqué pour les non-initiés. Pour vous aider à choisir la bonne SCPI, voici un guide en sept critères :
Plan de l'article
1. La capitalisation
L’un des principaux avantages de la SCPI, notamment par rapport à l’immobilier traditionnel détenu en direct, est la mutualisation du risque. En effet, en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de milliers de mètres carrés jouxtant différentes zones géographiques ou différents secteurs d’activité. De plus, plus la taille de la SCPI (capitalisation) est importante, plus le risque est dilué. Préférez les SCPI dont la capitalisation est d’au moins 300 millions d’euros.
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2. Le rendement
En matière d’investissement, le rendement du support choisi est évidemment important, mais ne doit pas être votre seul critère.
Le rendement moyen des SCPI est d’environ 5 %. Les plus performantes (souvent aussi les plus jeunes) peuvent offrir un rendement de 6 % mais n’oubliez pas que ces rendements ne sont pas garantis et qu’ils sont susceptibles d’évoluer chaque année.
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3. Le taux d’occupation
Quel est le pourcentage occupé ? Ce chiffre est public pour tous les SCPI et donc accessible. A l’exception de la SCPI » Epargne Foncière » (dont le taux d’occupation est inférieur à 90 %, mais cela est dû à la rénovation progressive de son important parc immobilier pour répondre aux dernières normes de gestion énergétique), privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est au moins égal à 90 %. Les SCPI dont le taux d’occupation est compris entre 95% et 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie. Cela signifie que l’ensemble du parc immobilier est loué et donc optimisé.
4. La revente
La question qui nous est systématiquement posée par les investisseurs lorsque nous parlons de SCPI concerne la revente, bien sûr. Comment cela se passe-t-il ? Qui rachète ?
Il faut savoir que la revente des parts de SCPI est un peu comme une action sur les marchés monétaires. C’est une question d’offre et de demande. Dès lors que vous souhaitez revendre tout ou partie de vos parts, celles-ci sont revendues (techniquement détruites au préalable, de nouvelles seront émises et vendues au(x) nouvel(s) acquéreur(s))) à 1 ou plusieurs acheteurs au moment où vous souhaitez revendre. Comme vous pouvez le constater, il faut privilégier les grosses SCPI car leur taille et leur volume de transactions faciliteront et accéléreront la revente.
5. Liquidité
Il s’agit des « liquidités » détenues par la SCPI. Dans le jargon technique, cela s’appelle le report à nouveau. Toute cette trésorerie non utilisée est une sécurité et une soupape de sécurité pour les investisseurs. Elle leur permet d’anticiper des travaux ou le départ d’un locataire, ou encore d’assurer une plus grande stabilité dans le paiement des loyers. Plus la SCPI est ancienne, plus elle disposera, en principe, de report à nouveau, gage de solidité financière pour vous, investisseur.
6. La composition du patrimoine
Le patrimoine immobilier peut être composée de bureaux, de commerces, de résidences de santé ou d’éducation… Le choix de la SCPI peut se faire en fonction de vos convictions personnelles mais aussi d’une meilleure harmonisation de votre patrimoine. Selon vos objectifs, vous pouvez préférer investir dans l’immobilier ancien en » fonds de portefeuille » (ex : immeubles haussmanniens à Paris) ou dans des immeubles neufs THQE. La diversification au sein de votre sélection de SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et investissez dans plusieurs SCPI, gérées par des opérateurs différents, dans des classes d’actifs différentes.
7. La zone géographique
Bien sûr, vous vous tournerez certainement et naturellement vers le marché français que vous connaissez, mais il est également possible d’investir, au travers de SCPI françaises gérées et implantées en France, en Europe et notamment en Allemagne (ce qui est actuellement terriblement demandé par les investisseurs). De la même manière que pour le choix de la composition des actifs détaillé ci-dessus, le choix de la zone géographique permet en outre de répartir son patrimoine et d’optimiser la répartition de son risque.